REGISTROS EM GERAL


Através de atos de registro os direitos reais são criados, modificados ou alterados.

Para realizar tais modificações devem ser apresentados ao Registro de Imóveis os títulos particulares, públicos, judiciais e administrativos que representem ato ou negócio jurídico que seja capaz de promover a alteração pretendida.

Veja abaixo os atos mais comuns de registro, os requisitos básicos necessários para a prática do ato e os valores respectivos*:

  • Deve-se considerar, além do valor, os custos.
 
Compra e venda

A compra e venda deve ser feita por escritura pública se a avaliação fiscal do bem for superior a 30 salários mínimos (art. 108 do Código Civil).

No caso de imóvel rural, verificar se constou na escritura a apresentação do último CCIR quitado, CND relativa ao ITR e CAR (Cadastro da Reserva Legal no órgão ambiental).

Se a escritura for antiga e ainda não tiver sido apresentada para registro, deverá ser apresentado os documentos acima, atualizados, para possibilitar o registro.

O valor do registro deve ser enquadrado no item 5, ‘E’, da tabela 4 de emolumentos, tomando por base a avaliação fiscal de cada imóvel alienado.

Doação

A doação deve ser feita por escritura pública se a avaliação fiscal do bem for superior a 30 salários mínimos (art. 108 do Código Civil).

No caso de imóvel rural, verificar se constou na escritura a apresentação do último CCIR quitado, CND relativa ao ITR e CAR (Cadastro da Reserva Legal no órgão ambiental).

Se a escritura for antiga e ainda não tiver sido apresentada para registro, deverá ser apresentado os documentos acima, atualizados, para possibilitar o registro.

O valor do registro deve ser enquadrado no item 5, ‘E’, da tabela 4 de emolumentos, tomando por base a avaliação fiscal de cada imóvel alienado.

Se houver reserva de usufruto a favor do doador, o valor da instituição do usufruto terá como base de cálculo 1/3 da avaliação fiscal, devendo ser enquadrado no item 5, ‘E’, da tabela 4 de emolumentos. (Nota 5 da tabela 4 de emolumentos). 

Inventário (Formal de Partilha)

O inventário é feito no caso de falecimento do titular do imóvel, para dividir os bens que irão compor a meação do cônjuge sobrevivente e os bens que passaram à titularidade dos herdeiros, em razão da abertura da sucessão.

Atualmente, pode ser feito inventário judicial ou extrajudicialmente (em Cartório de Notas), de forma bastante célere, quando não há herdeiro menor ou incapaz, nem testamento válido.

No caso de imóvel rural, verificar se constou na escritura a apresentação do último CCIR quitado, CND relativa ao ITR e CAR (Cadastro da Reserva Legal no órgão ambiental).

Se a escritura for antiga ou no caso de inventário judicial, deverá ser apresentado os documentos acima, atualizados, para possibilitar o registro.

A divisão do patrimônio para o cônjuge sobrevivente (meação) e a parte transmitida aos herdeiros serão enquadradas no item 5, ‘E’, da tabela 4 de emolumentos, tomando por base a avaliação fiscal de cada imóvel a ser registrado (art. 10,§ 3º, XI, da Lei Estadual 15.424/04).

Divisão

A escritura de divisão deve ser feita quando várias pessoas são titulares de um mesmo imóvel, em situação de condomínio geral, e pretendem extinguir o condomínio de modo que cada um passe a ser titular exclusivo de uma parcela determinada do imóvel. As glebas resultantes da divisão devem ter área superior à fração mínima de parcelamento (2,0 ha em na comarca de Tarumirim, para imóvel rural). Juntamente com a escritura devem ser apresentados:

Memoriais descritivos e plantas (elaborados pelo responsável técnico), assinada pelos confrontantes, proprietários e engenheiro/arquiteto, com todas as firmas (assinaturas) reconhecidas; (o memorial descritivo deve ser georreferenciado, nos casos exigidos em lei);

ART ou RRT quitada;

Último CCIR quitado, CND relativa ao ITR e CAR (Cadastro da Reserva Legal no órgão ambiental), no caso de imóveis rurais.

Aprovação do município, caso o imóvel seja urbano.

Os emolumentos são calculados com base no valor de cada imóvel resultante da divisão, enquadrando a avaliação fiscal no item 5, ‘E’, da tabela 4 de emolumentos.

Penhora, Arresto e Sequestro de bens

Penhora, arresto e sequestro são atos judiciais de constrição de bens e devem ser registrados na matrícula do imóvel para que tenham validade perante terceiros (art. 54 da Lei 13.097/15).

Para tanto é necessário apresentar o mandado, certidão ou ofício judicial determinando a prática do ato registral.

Os emolumentos são calculados com base no valor de cada imóvel conforme enquadramento da avaliação judicial no item 5, ‘F’, da tabela 4 de emolumentos.

Carta de Adjudicação, Carta de Sentença, Carta de Arrematação

Esses instrumentos são expedidos quando ocorrem atos de transmissão de propriedade nos processos judiciais, e devem ser apresentados no Registro de Imóveis para que seja feita a mudança da titularidade na matrícula do imóvel.

Para tanto é necessário apresentar:

  • Instrumento judicial expedido;
  • Comprovante de recolhimento do tributo de transmissão (ITBI ou ITCD).
  • No caso de imóvel rural, deve-se apresentar o último CCIR quitado, CND relativa ao ITR e CAR (Cadastro da Reserva Legal no órgão ambiental).

Os emolumentos são calculados com base no valor de cada imóvel, enquadrando a avaliação fiscal ou judicial no item 5, ‘E’, da tabela 4 de emolumentos.

Pacto antenupcial

O Código Civil estabelece o regime legal de casamento e possibilita que quem não queira se casar sob as regras desse regime possa escolher outro através de uma escritura de pacto antenupcial (art. 1.640 do Código Civil).

Até 26.12.1977 o regime legal era o da comunhão universal de bens. Quem se casou em regime diverso até essa data deve registrar o pacto no cartório de Registro de Imóveis do domicílio do casal.

Após 26.12.1977 o regime legal passou a ser o da comunhão parcial de bens. Quem se casou em regime diverso após essa data deve registrar o pacto no cartório de Registro de Imóveis do domicílio dos cônjuges (art. 1657 do Código Civil).

Para realizar o registro é necessário apresentar a escritura de pacto antenupcial e a certidão de casamento expedida há menos de 90 dias.

O custo é pelo registro do pacto (item 5, ‘D’, da tabela 4 de emolumentos), e pela averbação do casamento (item 1, ‘D’, da tabela 4 de emolumentos).

Cédulas de Crédito

A cédula de crédito é um título de crédito que representa uma dívida contraída para finalidade industrial, comercial, crédito ou produto rural, exportação, bancária ou imobiliária, sendo cada cédula regida por legislação própria e específica.

Via de regra, a cédula deve ser registrada no livro 3-auxiliar do local de situação dos bens dados em garantia para publicidade e constituição da garantia real sobre os bens móveis (penhor).

Além do registro no livro 3-auxiliar, deve-se registrar a garantia real imobiliária na matrícula de cada imóvel que foi dado em garantia (hipoteca ou alienação fiduciária).

O custo de registro no livro 3-auxiliar varia conforme o valor do crédito e o tipo de cédula:

  • Cédula rural ou de produto rural, industrial e comercial: de (item 5, ‘G’, da tabela 4 de emolumentos).
  • Cédula de crédito imobiliário e bancário:(item 5, ‘H’, da tabela 4 de emolumentos).

O custo de registro da garantia na matrícula do imóvel varia conforme o valor e quantidade de bens dados em garantia, devendo ser enquadrada no item 5, ‘E’, da tabela 4 de emolumentos.

  • Se a cédula for rural ou de produto rural e o imóvel dado em garantia for rural e tiver até 4 módulos fiscais, haverá desconto de 75% sobre o valor dos emolumentos.
  • Se a cédula for rural ou de produto rural e o imóvel dado em garantia for rural e tiver mais do que 4 módulos fiscais, haverá desconto de 50% sobre o valor dos emolumentos.
Hipoteca Judiciária

O Código de Processo Civil de 2015 facilitou a constituição de hipoteca judiciária no caso de já ter sido proferida uma decisão judicial favorável ao credor.

A hipoteca pode ser constituída mesmo que a condenação seja genérica, e ainda que esteja sujeita a recurso com efeito suspensivo! (§1o do art. 495 do CPC).

A hipoteca judiciária, uma vez constituída, implicará, para o credor hipotecário, o direito de preferência, quanto ao pagamento, em relação a outros credores, observada a prioridade no registro. (§4o do art. 495 do CPC).

Para isso, é necessário apresentar no Registro de Imóveis:

  • Requerimento padrão solicitando o registro da hipoteca e indicando qual ou quais bens do devedor serão onerados com a garantia (requerimento deve ter a firma reconhecida ou ser assinado na presença de funcionário de nosso cartório);
  • O requerimento pode ser feito pelo advogado, caso apresente cópia da procuração juntada aos autos (requerimento deve ter a firma reconhecida ou ser assinado na presença de funcionário de nosso cartório);
  • Cópia autenticada (pelo escrivão ou advogado) da sentença.
  • Cópia da petição inicial;

O custo de registro da garantia na matrícula do imóvel varia conforme o valor e quantidade de bens a serem hipotecados, devendo ser enquadrada no item 5, ‘E’, da tabela 4 de emolumentos.